Споры в отношении недвижимого имущества, которые стороны не могут разрешить без участия суда, часто связаны с решением вопроса по поводу стоимости объекта разбирательства. Вне зависимости от характера спора, касается он раздела совместно нажитого имущества, взыскания в счет причиненного ущерба или установления сервитута, цена недвижимости имеет большое значение для каждой из сторон.
Когда требуется определить стоимость предмета спора, возникает необходимость осуществить его оценку. Существует три вида документов, которые готовят специалисты в области оценки для суда: заключение о стоимости объекта недвижимости, отчет об оценке и заключение судебного эксперта. Каждый из этих документов имеет свое значение, играет определенную роль в зависимости от этапа судебного разрешения спора. У каждого документа своя степень значимости с точки зрения установления уровня доказательственного значения. Кроме того, стоимость услуг на подготовку того или иного документа различна. В чем заключаются основные отличия и в чем состоит общность указанных документов.
Для того, чтобы определить стоимость недвижимости, требуется произвести всесторонний анализ самого объекта оценки, его правового статуса, влияющих на его цену особенностей, а также текущих тенденций рынка недвижимости. На основании результатов этих исследований производится расчет стоимости с использованием специальных методов оценки. Возможностью осуществлять необходимые исследования и расчеты обладают специалисты, имеющие образование и достаточный опыт работы в области оценки. Помимо необходимых знаний и владения навыками, такие специалисты обладают правом осуществлять оценку, только являясь членами объединений оценщиков и имея полис страхования своей профессиональной ответственности.
Членство в объединениях или партнерствах оценщиков обеспечивает высокое качество оказываемых услуг и соблюдение требований законодательства при проведении оценки. Те специалисты, которые оказывают услуги не соответствующие требованиям стандартов и правил оценки, исключаются из саморегулируемых организаций и тем самым лишаются права оказывать такой вид услуг. При этом объединения оценщиков осуществляют выплаты компенсаций лицам, чьи имущественные интересы были нарушены вследствие неправомерных действий оценщика. Кроме того, в случае причинения имущественного вреда потребителям оценочных услуг производится возмещение страховой компанией, в которой застрахован оценщик. Это обеспечивает некоторые гарантии того, что нарушенные интересы пользователей услуг оценщиков, будут компенсированы в максимально возможном объеме.
Механизм регулирования деятельности оценщиков со стороны некоммерческих объединений специалистов данной отрасли, страхование оценочной деятельности, а также требования, предъявляемые к уровню образования специалистов, создают возможность получения услуг высокого качества. Это позволяет использовать результаты исследований оценщиков как имеющие доказательственное значение. Но для этого, результат оценки должен быть оформлен соответствующим образом, а именно в виде отчета, который составляет и подписывает оценщик. Такой отчет принимается судом как документ, подтверждающий стоимость предмета спора, и с его использованием может быть вынесено судебное решение.
Разрешение спора в отношении недвижимости в суде всегда затрагивает интересы сторон, которые могут иметь денежное выражение. Например, при разделе имущества, если одна из сторон намерена выплатить другой стороне компенсацию за ее право на недвижимость, сумма выплаты имеет большое значение для обеих сторон. При этом выкупающая сторона заинтересована в меньшей сумме, в то время как сторона, ожидающая компенсации, наоборот, в ее максимальном размере. Примерно таким же образом распределяются интересы сторон, участвующих в деле о возмещении имущественного вреда. В итоге, стороны не всегда могут договориться не только о цене компенсации, но и о том, к какому оценщику обратиться. На практике происходит так, что одна сторона производит оценку в одной компании, а вторая сторона обращается к другому оценщику.
В результате, истец и ответчик предоставляют в суд два разных отчета об оценке. Помимо того, что они подготовлены разными специалистами, нередко результат оценки может значительно отличаться. Несмотря на то, что оценщики обязаны использовать определенные методики и производить оценку в соответствии с установленными стандартами, что должно приводить к одним результатам, фактически стоимость совпадает не всегда. Считается, что разница в десять или пятнадцать процентов в результатах оценки, которую проводили два разных специалиста, не является значительной. В таких случаях суд определяет среднее значение результатов двух отчетов об оценке. Но если разница между полученными результатами окажется значительной с точки зрения суда, то сведения, содержащиеся в отчетах, могут быть несопоставимы.
В случаях, когда результаты оценки одного и того же объекта, рассчитанные разными специалистами, в значительной мере отличаются друг от друга, суд назначает проведение экспертизы. Это связано с тем, что в рамках судебного разрешения вопроса относительно объекта недвижимости не стоит вопрос об установлении достоверности результатов того или иного отчета об оценке. И сама необходимость в оценке возникла в ходе рассмотрения исковых требований и является одним из этапов, требуемых для разрешения спора.
Экспертиза назначается судом на основании ходатайства одной из сторон или без такового, когда по усмотрению суда в ней есть необходимость. Ее целью не является заключение о правильности результатов оценки той или иной оценочной компании. Задачей судебной экспертизы, связанной с оценкой недвижимости, является ответ на вопрос о том, какова реальная рыночная стоимость предмета спора. Другими словами, эксперту необходимо произвести необходимые исследования и расчеты с целью оценки недвижимого имущества. При этом вне зависимости от результатов оценки, представленных сторонами спора, судебное решение выносится с использованием заключения эксперта.
Следует также отметить, что судебный эксперт это специалист, обладающий соответствующими знаниями и опытом работы в области оценки и имеющий дополнительное образование, дающее ему право осуществлять судебную экспертизу. На практике судебный эксперт – это оценщик, получивший дополнительное профессиональное образование в области судебной экспертизы. Кроме того, заключение, подготовленное судебным экспертом, как и отчет об оценке является документом доказательственного значения.
Таким образом, в рамках судебного разрешения спора в отношении объекта недвижимости, при установлении его стоимости, может быть подготовлено и представлено в суд три различных документа. Одним из них является заключение о стоимости, другим – отчет об оценке, а третьим – заключение судебного эксперта. Общим для этих документов является то, что готовят их специалисты, обладающие правом осуществлять оценку недвижимого имущества. Основным отличием этих документов является уровень значимости для суда.
Заключение о стоимости, подготовленное для определения размера государственной пошлины имеет информационный характер. Его подготовка не предусматривает неукоснительного соблюдения требований закона об оценочной деятельности, а оформление отчета – установленными стандартами оценки. Если в результате использования заключения о стоимости пользователю будет причинен ущерб, специалист не несет за это ответственности. Это не самое приятное качество заключения о стоимости, которое в свою очередь компенсируется его ценой. Размер вознаграждения оценщика, подготовившего заключение обычно в два раза меньше, чем за отчет об оценке.
Отчет об оценке, как отмечалось, это документ доказательственного значения, на основании которого могут быть удовлетворены имущественные требования одной из сторон. Более высокий уровень значимости отчета об оценке предполагает и большую ответственность при его подготовке и дальнейшем использовании. В отличие от заключения о стоимости, отчет об оценке составляется оценщиком с соблюдением требований закона и различных стандартов. При этом несоответствие положениям закона или стандартов влечет недействительность отчета и невозможность использования его результатов для совершения юридически значимых действий. Учитывая более высокие требования, предъявляемые к отчету, стоимость его подготовки значительно выше, чем при заказе заключения о стоимости.
Заключение судебного эксперта, равно как и отчет об оценке, имеет доказательственное значение, и составляется в соответствии с требованиями действующих нормативно-правовых актов. При этом подготовка и оформление заключения судебного эксперта может осуществляться не только с учетом требований законодательства в области оценки, но также с соблюдением закона, регламентирующего положения о судебной экспертизе. Принимая во внимание сложность подготовки заключения эксперта, уровень его ответственности, стоимость услуг судебного эксперта обычно вполне сопоставима с затратами на оценку, когда оценщик готовит отчет. При этом стоимость может быть и выше, в том случае, если судом ставится несколько вопросов перед экспертом. Например, когда следует не только определить стоимость объекта недвижимости на установленную дату, но и уточнить, как на размер стоимости могут повлиять те или иные обстоятельства.
Учитывая особенности документов, предоставляемых в суд для подтверждения цены предмета спора, дела следует руководствоваться рекомендациями юриста, имеющего опыт в делах такого рода. В зависимости от конкретных условий рассмотрения иска и обстоятельств дела грамотный специалист поможет не только сократить срок рассмотрения дела, но и минимизировать расходы, связанные с оценкой. В некоторых случаях, особенно когда противоположная сторона в споре не приемлет совместных взаимодействия, не целесообразно заказывать оценку. Ходатайство о назначении судебной экспертизы позволит получить информацию о реальной стоимости предмета в более короткий срок. В то же время, на практике некоторые споры могут разрешаться вообще без привлечения специалистов в области оценки, когда стороны идут на мировое соглашение и самостоятельно устанавливают размеры компенсаций или выплат.
0 commentsвернуться к тексту новости
Добавление комментария
Комментарии могут оставлять только зарегистрированные пользователи.