Участок в кредит

Кризис постепенно уходит с рынка загородной недвижимости – к концу августа продавцы ожидают, что спрос полностью восстановится, а банки опять запустят программы кредитования в этом достаточно рискованном сегменте.

Некоторые банки даже готовы выдавать кредиты на приобретение участка земли, о чем в дни кризиса не могло быть и речи.

Субъективное отношение

Если еще около года назад наблюдался застой на рынке, а выдавать или брать кредит на земельный участок считалось безумной затеей, то сегодня спрос на покупку земли в кредит значительно вырос.

Специалисты компании «Вектор Инвестментс» отмечают, что за этот год сделок по покупке участков земли в кредит стало больше: спрос достиг 15% (по сравнению с прошлогодними 5-7%). В компании «Загородный проект» отметили, что на данный момент доля ипотечных сделок не превышает 5%. «Однако таких сделок становится все больше. Это связано с появлением новых ипотечных и кредитных банковских программ и постепенным снижением кредитных ставок», – заявил коммерческий директор «Загородного проекта» А.Гусев.

Пока далеко не все банки предлагают программы на покупку участков независимо от стадии строительных работ. По данным портала Banki.ru, Сбербанк, Юникредитбанк, Росбанк, Росевробанк и некоторые другие банки готовы предоставить кредит на покупку земельных участков. При этом практически все крупные банки готовы выдать кредит на приобретение готового загородного дома. Продавцы земельных участков считают, что причина такого настороженного отношения банков к приобретаемому объекту кроется не в каких-то специфических рисках, а в их необъективном отношении к приобретаемому объекту.

«Банки еще очень плохо знают рынок земли, так как перспективы этого рынка пока остаются неясными», – сказал гендиректор компании «Вектор Инвестментс» Д. Бадаев.

Такие разные ставки…

Банки начинают действовать крайне осторожно еще на стадии первоначального взноса. Практически все банки в качестве взноса просят внести не менее 20% от общей суммы кредита. Средний уровень кредитных ставок на покупку участка земли составляет 13-15% в год. Например, ставка на покупку готового загородного дома и квартир в новостройках намного ниже приведенных цифр.

У Сбербанка существует программа под названием «Загородная недвижимость», по которой можно приобрести земельный участок в кредит. Кредитные ставки по этой программе для заемщиков, которые не являются зарплатными клиентами, составляют 14-15% годовых в рублях до регистрации ипотеки в пользу банка и 12-14% – после регистрации ипотеки. Размер ставки по кредиту зависит от размера первоначального взноса и срока кредита.

В полностью коммерческом банке ставка по такой ипотеке будет больше. Например, Росевробанк выдает кредиты под 15,5% в рублях или под 13,5% в долларах. Более того, Росевробанк дополнительно попросит оплатить комиссию за оформление кредита в 1,5% от его общей суммы. Росбанк выдаст такой кредит под 13,05-13,55% в рублях и 10,25-10,75% в долларах; Юникредитбанк – под 12-13% в рублях и 10-10,5% в Евро и долларах.

Залог и дополнительные расходы

Купить в кредит можно любой участок земли, который подходит под частное строительство. Что касается залога под кредит, то здесь существуют два варианта. Первый вариант – залог под другую имеющуюся у заемщика недвижимость. При этом в договоре четко указывается цель получения кредита – покупка земельного участка. Этот вариант наиболее выгоден для приобретения участков без подряда. По словам А.Гусева, экономия составляет от 20 до 40% от цены подряда. Это исключительно строительная экономия, которая возможна, если собственник земли сам руководит строительными работами. Если обратиться к подрядчику, то сэкономить можно будет только 20%. Кроме того, готовый объект недвижимости в поселке с участками без подряда будет стоить намного дешевле, чем в поселке с единым архитектурным устройством.

Второй вариант – залог под приобретаемую недвижимость (земельный участок), который выдается после того, как заемщик получит все необходимые документы. Здесь банк может выдвинуть дополнительное требование – обязательное использование участка под застройку.

По первому варианту залога работают такие банки, как Росбанк и Юникредитбанк. Росбанк выдаст кредит под залог квартиры, а Юникредитбанк – под квартиру или коттедж. Особых требований приобретаемому объекту недвижимости эти банки не выдвигают.

Другие банки работают по второму варианту залога (то есть залог под приобретаемый земельный участок), но в ходе оформления кредита могут потребовать и другие гарантии. В большинстве случаев эти банки требуют использовать участок под застройку.

Заемщик также должен будет заплатить за: 1) услуги оценочной компании, которая рассчитает стоимость приобретаемого земельного участка; 2) страхование рисков, а точнее заключение комплексного ипотечного страхования обойдется в 1-1,5% от общей стоимости участка (страховка не нужна, если заемщик является первым владельцем); 3) услуги нотариуса; 4) государственный регистрационный сбор.

Продавцы недвижимости убеждены, что проявляемое банками либеральное отношение к кредитам на покупку земельных участков не имеет под собой никакой основы. «Кредит можно получить, только если поселок будет аккредитован в каком-нибудь банке. Поэтому заемщику лучше всего взять потребительский кредит», – сказал Д.Бадаев.