В ближайшем будущем количество приносящего доход жилья вряд ли увеличится. 
Как получить деньги за малый промежуток времени?
Директор департамента IntermarkSavills утверждает, что покупка недвижимости не самый прибыточный способ вложения своего капитала. Срок, за который окупится купленная квартира в столице, составляет 24 года. К тому же элитное жильё окупается намного дольше, чем квартиры в бизнес и эконом сегментах, так как пользуются меньшим спросом. А Индриксонс считает жильё элитного класса можно окупить за 27 лет.
Для примера возьмём квартиру среднего класса площадью 38 квадратных метра. Зная, что нормальную квартиру в спальном районе в Москве можно снять ~28 000 руб. в месяц, а квадратный метр нам обошелся в ~137 000 руб., то путём не сложных математических вычислений можно выяснить, что квартира нам окупится через 15-16 лет.
Для сравнения с другими странами, возьмем Ригу, квартиру там можно купить в среднем за 650 евро за метр квадратный в однокомнатной квартире (38м2). Аренда такой квартиры обойдётся в 100-150 €, окупится она через 15-20 лет, что очень схоже по расчётам, но туда плюс ко всему входит проживание в стране Евросоюза с возможностью долгосрочного места жительства, зону действия шенгенских виз.
Можно взять более тёплую страну, например, Кипр. По данным компании на Кипре, сейчас в 100 метрах от моря продаются апартаменты 39 метров за 62000€. Сдать такую квартиру можно за ~500 €, считаем таким же способом и видим, что окупится она через 8-13 лет. А разницу между Москвой и Лимассоле можно увидеть не вооруженным глазом, начиная от окупаемости и заканчивая месторасположением.
А вот в Болгарии инвестиции отбиваются похуже, примерно, как и в России. В качестве примера болгарская компания приводит квартиру, стоимость одного метра в которой составляет 1000€ , таким образом, квартира площадью 35-40 квадратов будет стоить 35000-40000€. Сдать, возможно, за 200€ в месяц и окупиться она в течение 15-17 лет.
Вдвое быстрей вложения окупятся, если вы возьмёте Панаму или Египет. По данным компании Египта, однокомнатная квартира стоит 25000-30000$ , если сдавать её в среднем по 250-300$, то ваши деньги окупятся через 7-9 лет. Но нужно учитывать, что Египет город туристов, которые в большинстве случаев останавливаются в отелях.
В Панаме немного иная ситуация, однокомнатная квартира стоимостью 170000$ (зал + спальня) будет стоить, так же как и однокомнатная в Москве (5 млн рублей). Аренда такой квартиры – 1500$ в месяц, Поэтому инвестированные деньги возвратятся через 9-10 лет.
При таких вложениях в России в итоге получаем очень долгую окупаемость, гораздо резонней будет положить деньги в банк под проценты: получим более высокую прибыль (раза в два), не нужно следить за мебелью, её сохранностью, тратить время на поиски арендатора, и многочисленные перезаключения договоров.
Всё это можно объяснить дороговизной нашей недвижимости, где цена метра включает в том числе затраты на строительство, подготовку участка, оплату проектных и предпроектных работ.
Считается, что снизить стоимость квадратного метра можно было бы путём искоренения так называемого «административного» барьера. Что дало бы возможность сократить разрыв между стоимостью арендной ставки и квартирой.
Отечественная рента и её минусы
Несмотря на долгую окупаемость, существуют и другие подводные камни, например, затрата сил на арендатора и поддержание недвижимости в хорошем состоянии.
Между прочим, за рубежом можно купить квартиру и заниматься её арендой как самостоятельно, так и с помощью компании.
Существует и другой способ, менее затратный – покупка апартаментов в гостиницах, жилых комплексах, которыми распоряжается управляющая компания. Этот вариант требует минимум затрат времени.
Если заниматься недвижимостью не хочется, то можно стать пайщиком, выбрать наиболее подходящий вариант косвенных инвестиций или инвестиционного фонда недвижимости (REIT).
В России имеется небогатый выбор инвестиционных инструментов. Даже в столице не очень развиты услуги по доверительному управлению недвижимостью, которые сводятся к решению инвестором всех возникающих вопросов – поиск арендатора и ремонт квартиры.
Ещё на владельца недвижимости влияет налог на доходы физических лиц, выплачиваемый со всего полученного дохода. В зарубежных странах налог взимается только с чистого дохода (разница между доходами и расходами). Поэтому в расходы можно нести не только выплату процентов по ипотечному кредиту, но и затраты на ремонт и вознаграждение компании которая управляет.
С расчётом роста цен
По словам Зингеля, россияне скупают недвижимость в надежде, что она подорожает, а не из-за того, что есть возможность получать деньги, не продавая квартиры. Для них это скорей как дополнительный «бонус».
За рубежом ситуация совсем иная, инвесторы стараются не продавать свои имущества, а сдавать, тем самым получая стабильный ежемесячный доход, а рост недвижимости воспринимают как весьма приятное дополнение.
Департамент жилой недвижимости Chesterton считает, что иностранцы зарабатывают на жизнь как раз разницей между доходом от сдачи квартиры и стоимостью ипотеки, которая была выделена на покупку недвижимости.
Считается, что Россия – это единственная страна, где доход от госаблигаций больше, чем от аренды недвижимости, не смотря на то, что у жилья больший риск.
Возможно, россияне и не сдают своё жильё, потому что считают это как размещением капитала. Аналогично тому, как приобрести слиток золота. Имея много денег, начинаешь призадумываться, а куда их вложить – в банк? в акции на фондовом рынке? Но поскольку в нашей стране нет альтернатив, остаётся только покупка недвижимости.
У министерства регионального развития в планах, чтобы до 20% нового жилья приходилось доходный сегмент домов, то есть ту, которая изначально строится для сдачи в аренду. Правда, в это пока с трудом верится. Из вышеперечисленных примеров видно, что на земле есть много городов, где инвестиции в арендное жильё окупятся быстрее, и сил в управление нужно вкладывать минимум.
0 commentsвернуться к тексту новости
Добавление комментария
Комментарии могут оставлять только зарегистрированные пользователи.