Обзор московского рынка недвижимости по итогам июля 2011 года

По окончании летнего месяца июля столичный рынок недвижимости продолжает находиться скорее в состоянии стагнации, чем оживления.

Рост цен на жилые помещения за июль был незначительным, больший процент прироста пришелся на дорогие квартиры, что является признаком стабилизации рынка. Глобальные планы по предстоящему расширению столицы и связанный с ними ажиотаж не смогли значительно изменить ценовое ралли.

По данным аналитического центра, индекс стоимости квартир в Москве вырос за июль на 1,3 процента, увеличившись с 4986$ за квадратный метр жилья до 5051$ за метр. На первый взгляд может показаться, что индекс преодолел отметку в 5000$ долларов, имеющую психологическое значение. Но с другой стороны, именно круглые долларовые числа зачастую становились гарантами длительной стабилизации цен на жилую недвижимость. Тем более что рост цен всего лишь на один процент в месяц выглядит скорее, последствием инфляции, а рост цен на недвижимость в столице в рублевом эквиваленте, по статистическим данным, оказывается еще меньше.

Весьма примечательна динамика цен в июле, составленная по типам московского жилья: наибольшее повышение цен относится в основном к дорогим сегментам рынка, значительно обойдя по темпам роста жилья класс “эконом”. По неоднократно приводимым данным аналитического центра, подобная динамика цен недвусмысленно свидетельствует об очевидном периоде стагнации. При среднем показателе прироста за июль 2011 года в объеме, равном 1,3 процента, прирост индекса стоимости элитного жилья составил 2,3 процента, а недорогого жилья только 1,1 процент.

Если классифицировать квартиры по количеству комнат, то в наибольшем приросте за июль оказались большие квартиры – с тремя и большим количеством комнат. По типам домов лидирует “элита советского времени” – цековские и сталинские дома, на втором месте – современные панельные постройки.

В географическом плане по темпам прироста цен на жилую столичную недвижимость на первом месте находится самый дорогой – Центральный округ. Весьма примечательно, что, по итогам всех предыдущих месяцев, Центральный округ находился на среднем или даже ниже среднего уровня, несмотря на громкие запреты городских властей о запрете строительства в границах ТТК, что должно было, напротив, значительно активизировать спрос и рост цен. Второе место после Центрального округа в июле занимает Юго-Западный округ, а в последних рядах оказались Восточный округ и Северо-Западный округ столицы.

Что касается районов Москвы, то здесь разброс прироста цен по итогам июля оказался куда больше. Среди лидеров оказалось немало престижных и весьма дорогих районов, таких как Якиманка, Крылатское, Новокузнецкая, Юго-Западная, Полянка, Арбат, Третьяковская, Хамовники, Чистые пруды, Спортивная, Тургеневская, Фрунзенская, Красные Ворота, Сретенский бульвар, Комсомольская. Также в лидеры выбились и некоторые из недорогих районов, к примеру, Печатники, Владыкино, Куркино, Петровско-Разумовская, Зеленоград, Марфино.

В аутсайдерах прироста цен на столичную недвижимость гораздо больше именно недорогих районов, таких как Восточное Дегунино, Первомайская, Измайловская, Отрадное, Молодежная, Аннино, Теплый Стан, Кузьминки, Текстильщики, Пражская, Улица Академика Янгеля, Бескудниковский, Дмитровский, Чертаново Южное, Западное Дегунино. Хотя присутствуют и несколько более дорогих районов: Дорогомилово, Академическая, Парк Победы, Киевская, Кутузовская, Студенческая.

В июле к уже существующей макроэкономической интриге, связанной угрозой повторения кризиса и неопределенностью общего направления мировой экономики, прибавилась еще одна. Речь идет о глобальных планах расширения столицы почти в 2,5 раза, что вызвало целый шквал самых разных эмоций, комментариев и мнений. Заключения экспертов по этому вопросу крайне неоднозначны: одни предрекают значительный рост цен на недвижимость на присоединенных территориях, другие сильно в этом сомневаются.

Аналитический центр IRN.RU предлагает задать самому себе весьма простой вопрос: если всю российскую территорию присоединить к Москве, то вырастут ли повсюду цены на жилье до московского уровня? Разумеется, нет. Вряд ли следует ожидать значительного роста цен на присоединенных территориях только по итогам деклараций и планов. Скорее всего, цены вырастут в пределах десяти процентов за счет эмоций и инвестиционной составляющей. А вот дотянуться до московского уровня цен новые территории смогут лишь при реальных действиях, направленных на их интеграцию в столицу: создание транспортной сети, достойной инфраструктуры и других составляющих московского уровня жизни. Очевидно, что на подобные действия уйдет не менее 5-10 лет, и это при самых благоприятных условиях.

Кроме того, если все планы по расширению столицы начнут буксовать, то выросшие на данный момент цены на недвижимость, скорее всего, постепенно вернутся к прежнему состоянию.

Самую большую выгоду от присоединения к Москве смогут извлечь наиболее близко расположенные районы. Северное Бутово и Южное Бутово рассматривать не стоит – они и так уже длительное время присоединены к столице и интегрированы в нее за счет собственной ветки метро, и стоимость жилья в этих районах немногим уступает районам внутри МКАД. Крупных городов, примыкающих к Москве, в этом направлении нет. Будут ли включены в состав столицы населенные пункты Троицк и Подольск – вопрос весьма спорный.

Очевидно, что основной выигрыш придется на дачи и коттеджные поселки, которые расположены по Киевскому шоссе, Калужскому шоссе и Варшавскому шоссе. Также и на участки крупнейших землевладельцев, которых на данном участке более всего. Поэтому, вполне естественно ожидать, что именно крупные землевладельцы, а также банки наиболее заинтересованы в помощи государства для активного освоения этих земель.

Если же рассуждать о положении в «Старой Москве», то существенное расширение столичных границ в перспективе должно повлиять на снижение цен на недвижимость или как минимум на понижение темпов его роста в будущем. Главная причина – появление громадных территорий, освоение которых поможет ликвидировать дефицит жилья в столице. Тем более что переселение части федеральных государственных структур за линию МКАДа позволит высвободить в центральных районах Москвы большое количество ведомственных зданий, с помощью которых можно будет обеспечить большим количеством предложений и сектор офисных центров, и сегмент элитного жилья. Именно острый дефицит предложения во все предыдущие годы был главной причиной сильно завышенных цен на недвижимость в столице.

Тем не менее, в отношении всех новейших планов и перспектив, вопросов на данный момент имеется больше, чем ответов, а в отношении уровня цен на столичную недвижимость, как в ближайшей, так и в среднесрочной перспективе определенно сказать ничего нельзя, и «маятник» может направиться как в одну, так и в другую сторону.