Новостройка. Как купить квартиру

Каждый хочет стать собственником большой квартиры в роскошном доме с развитой инфраструктурой и современными инженерными коммуникациями.

А, если при этом есть желание обладать квартирой с безупречной «биографией», то путь один – подумать о приобретении жилья в новостройке.

Под новостройкой в данной статье будет фигурировать дом, который уже построили и сдали госкомиссии, но эксплуатационный период еще не начался. Гражданский кодекс Российской Федерации гласит, для получения полных прав на недвижимость в новом доме, при ее приобретении, можно исключительно после приемки дома гос. комиссией. В случае же если здание возведено недавно, но его эксплуатируют по назначению, то приобретение жилья в этом доме ничем не будет отличаться от сделки купли-продажи жилого помещения на вторичном рынке.

Приняв решение о покупке, приступайте к его выбору осторожно. Для начала стоит определить характеристики будущего жилья, такие как предполагаемая площадь, этаж, количество комнат и т.п. Сделав это, можно приступать к исследованию рынка предложений и определить рамки приемлемой цены.

В стоимость 1 кв. м. жилья входят:

• оплата земельного участка при его покупке или оплата за аренду земли занимаемого домом;
• расходы на согласование, утверждение и разработку проекта здания (даже если здание типовое, необходимо «привязать к местности», убедится, есть ли возможность построить дом данного типа на планируемой территории);
• плата за разрешение на строительство дома (нужно получить разрешение на строительство; участие в госконкурсах на застройку, как правило, требует некоторых финансовых затрат);
• компенсация затрат на подключение к централизованным инженерным системам;
• цена строительных материалов и аренды строительной техники (как правило, застройщики сами не владеют оборудованием из-за его большой стоимости, а просто используют арендованное) или расходы на амортизацию собственной техники;
• затраты на инженерное хозяйство и его составляющие;
• зарплата управляющих стройкой и рабочих;
• компенсация затрат на рекламные услуги.

Расходы на услуги риелтора, если застройщик сотрудничает с агентством недвижимости, чтобы сотрудники этого агентства рекомендовали потенциальным покупателям квартиры.

В конечном итоге себестоимость квартиры (т.е. цена стройматериалов, труда рабочих и техники) увеличивается еще на 50-70 процентов. Именно так и формируется цена, по которой продается 1 кв. м. жилой недвижимости на рынке.

Не стоит забывать, что жилье в здании могут предлагать несколько компаний, поэтому прежде чем сделать окончательный выбор, лучше изучить все предложения, присутствующие на рынке недвижимости относительного интересующего дома. Нужно учесть и тот факт, что в рекламных объявлениях указывается минимальная цена и ориентироваться на нее не стоит, так как она, зачастую, не обладает нужными потребительскими качествами (например, вид из окна выходит на стену, или последний этаж). Особо стоит обратить внимание, какие единицы указаны в цене на жилое помещение, условные или абсолютные, так как если цена указана в условных единицах, то, в пересчете, сумма может оказаться значительно выше ожидаемой.

После того, как зона поиска локализовалась в какой-то области, стоит вооружиться терпением и начать осмотр вживую. При осмотре компания, представляющая застройщика, обязана бесплатно предоставить обратившемуся всю требуемую ему информацию, а не один образец договора.

Как искать застройщика

Как ни банально это звучит, самым действенным путем является самостоятельный объезд всех новостроек приглянувшегося района. Зачастую на самой стройке существуют рекламные материалы, показывающие, к какому риэлтерскому агентству стоит обратиться для ознакомления с условиями приобретения жилья. Это агентство сможет организовать вам экскурсию по выбранному дому, где можно «руками пощупать» будущее приобретение.

Если жилье вам приглянулось можно приступать к следующему этапу своей эпопеи. На этом этапе необходимо выяснить репутацию застройщика, т.е. посмотреть количество завершенных им объектов, выяснить, нет ли громких судов с «кинутыми» дольщиками или, что еще хуже, проблем с властями.

Убедившись в незапятнанной репутации застройщика можно смело просить документы на новостройку:

• разрешение на строительство;
• заключение госэкспертизы проектной документации, в случае если ее проведение необходимо по федеральным законам;
• документы, подтверждающие, что права на земельный участок принадлежат застройщику;
• технико-экономическое обоснование проекта возведения многоквартирного дома и (или) другого объекта недвижимости;
• проектную документацию, в которой содержатся все внесенные в нее изменения.

Кроме этого должна существовать опубликованная в СМИ проектная декларация, в которой содержатся сведения о самом застройщике и возводимом им объекте долевого строительства. Отсутствие этого документа является серьезным поводом для отказа работы с этим застройщиком.

Госприемка и ее польза

Государственная приемка необходима для сдачи дома в эксплуатацию. Если здание официально не принято, владельцы квартир не смогут оформить регистрацию по месту жительства, потому что на самом деле просто нет адреса дома для паспортистов. До момента госприемки есть вероятность попасть на мошенничество: за коммунальные услуги и энергоснабжение должен платить застройщик, но, как правило, вносить деньги придется и владельцу квартиры. При этом обладатель квартиры нередко видит счет, в котором уже присутствует пеня за просроченную оплату. Суть проблемы в том, что договор с энергетической компанией считается заключенным с момента первого подключения к сети даже при отсутствии его в письменной форме. Получается, въехав в дом, в котором еще не было госприемки, жителям достается «в нагрузку» договор на пользование электричеством с неизвестными условиями, тарифами и сроком оплаты.

Оформление покупки

Квартира выбрана. Осталось только совершить покупку и отдать продавцу деньги. С первым пунктом могут помочь риэлторы, а второй мы рассмотрим чуть ниже. После завершения сделки необходимо взять у застройщика акт приема-передачи квартиры, обратиться с ним в государственный регистрационный орган для начала процедуры регистрации права собственности на приобретаемую недвижимость.

Способов оплаты за жилье несколько:

— Полная оплата стоимости квартиры: будущий владелец заключает с застройщиком инвестиционный договор или договор долевого участия, вносит деньги в виде наличности в кассу или переводит их строительной компании на счет. Нередко застройщики предлагают оплатить стоимость жилья в течение 1 месяца, замораживая цену на этот период для данного клиента.

— Рассрочка платежа: покупатель получает право на жилье, внеся первоначальный взнос (обычно он составляет не менее 50 процентов стоимости квартиры, однако некоторые застройщики готовы идти навстречу и довольствуются меньшими суммами), внести остальную часть в течение периода, на который дана рассрочка.

— Ипотечная схема реализуется так, человек берет банковский кредит на сумму необходимую для покупки квартиры под ее залог. Если сравнивать с первыми двумя вариантами оплаты, где есть два участника (продавец и покупатель), во время ипотеки всегда присутствует третья сторона – банк. Именно он предоставляет покупателю капитал, в случае если застройщик не может себе позволить выдать кредит самостоятельно. Но тут покупателя ждут дополнительные расходы этой третьей стороне, которые выражены в виде процентов на заемный капитал выданный банком.

Существует еще один способ приобретения жилой недвижимости. К несчастью, эта схема – столь популярная несколько лет назад – сейчас почти не используется, так как ее надежность вызывает сомнение у специалистов. Это вексельная схема, при которой застройщик выдает ценную бумагу – вексель, держатель которой имеет право потребовать от заемщика этот вексель погасить, т.е. передать жилье с теми качествами, которые были указаны в договоре купли-продажи. На практике же мы можем видеть, что по векселю нет никакой связи между оплатой покупателем (векселедержатель) и обязанностью застройщика (векселедатель) передать ему квартиру. В момент погашения векселя нечистоплотный продавец может просто отдать покупателю деньги, и даже суд не может обязать его предоставить именно квартиру. Получается вексельная схема – это покупка недвижимости под честное слово застройщика.

Резюмируя, можно выделить, что при приобретении квартиры в новостройке, стоит не только обратить внимание на приобретаемый объект, но и скрупулезно и тщательно сделать анализ самого застройщика. Именно тогда, жилплощадь станет вашей в короткие сроки и не возникнет проблем с ее оформлением.