Ненародная распродажа

Для тех, кто хочет купить квартиру с отделкой в уже давно сданном доме бизнес-класса, рынок подготовил две новости: хорошую и плохую.

Хорошая заключается в том, что за период кризиса объем предложения на вторичном рынке жилья бизнес-класса возрос более чем на 40%. А плохая — в том, что такие бизнес-квартиры дороже.

Рынок вторичного бизнес-класса демонстрирует достойную устойчивость. К примеру, если спрос по «первичке» здесь сократился в кризисный период в 6-8 раз, то на «вторичке» объем сделок уменьшился всего вдвое. При этом квартиры без ремонтного шума и риска несдачи оказываются дороже новостроек класса «бизнес» примерно на 30%. Объяснение этому стоит искать частично в том, что многие частные инвесторы, вложившиеся в проекты в 1996-1998 годах, на сегодняшнем стагнирующем рынке стремятся выйти из ранее произведенных инвестиций, продав приобретенные ранее квартиры.

Инвестиционный перевес

По данным руководителя отдела стратегического консалтинга и оценки, партнера IntermarkSavills Дмитрия Халина, суммарный объем вторичного предложения квартир бизнес-класса, построенных после 2000 года, сегодня составляет около 6500 объектов. Интересно, что эта цифра более чем в два раза превышает объем предложения, представленный на первичном рынке, где сейчас к продаже предлагается около 3000 объектов. «Таким образом, соотношение между вторичным и первичным предложениями составляет 70% на 30%. В докризисный период указанное соотношение было обратным. На первичном рынке в продаже находилось 8000-9000 квартир, а на вторичном — 4000-5000 квартир. Если говорить о спросе, то из 3000 сделок с квартирами бизнес-класса, заключенных в 2009 году, около 60% приходится на вторичный рынок. В докризисный период в этом сегменте ежегодно заключалось 13 000-15 000 сделок. При этом на вторичный сегмент приходилось не более 15-20%», — объясняет Дмитрий Халин.

Конечно, такие изменения произошли не за один день. Ведь в период кризиса бизнес-класс оказался самым пострадавшим сегментом на рынке недвижимости и ему «досталось» больше всего. Холодной осенью 2008-го спрос на квартиры в домах бизнес-класса резко уменьшился, а на первичном рынке и вовсе практически испарился. «Первые признаки «оттепели» стали наблюдаться только в марте 2009 года: в тот период был отмечен ценовой минимум по подавляющему количеству новостроек бизнес-класса. Но все-таки это были единичные покупки, и прежде всего в домах, где наблюдалась высокая степень готовности объектов и, самое главное, продолжились строительные работы», — вспоминает управляющий партнер Evans Анна Левитова. По ее данным, на сегодняшний день доля покупок на вторичном рынке составляет около 75% от всего объема сделок с жилой недвижимостью бизнес-класса и, следовательно, около 25% — на первичном рынке.

«В этом году спрос на жилье в данном ценовом сегменте был различен: наибольшая активность наблюдалась в конце весны — начале лета, к началу осени активность покупателей значительно сократилась, сейчас мы опять видим некоторое оживление, но оценивать его пока рано», — говорит она. Что касается предложения, то после кризиса было разморожено значительное количество проектов бизнес-класса. К примеру, продажи активизировались в ЖК Фамильный дом «Воробьево», ЖК «Аквамарин», «Легион II», «Imperia Tower», ЖК «4 Ветра», ЖК «Скай Хаус» и других объектах. А вот в качестве примера неудачных продаж эксперт приводит жилищные комплексы, где есть множество предложений по переуступке прав требования.