Произойдёт ли 25-процентный рост стоимости жилья?

По словам Олега Репченко, руководителя аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости», к весне 2012 г. стоимость жилой недвижимости может вырасти в Москве на 25%.

Такой резкий скачок цены может быть вызван протоком средств, уходящих с фондовых рынков, которые перегреты спекулятивными деньгами.

Олег Репченко говорит, что на фондовом рынке в ближайшее время может произойти закономерная коррекция, учитывая то, что индекс РТС вплотную приблизился к тому уровню, который был до кризиса, а правительство России начинает противодействовать накачиванию рынка ликвидностью. В этой ситуации инвесторы направят свои средства на другие рынки. В 2008 году наблюдалась аналогичная ситуация, вызвавшая подорожание московской недвижимости на 20-25% за четыре месяца.

Кроме того, Репченко считает, что вложение средств в жилую недвижимость может совпасть по срокам с предвыборным «ралли». В предыдущие предвыборные периоды, которые были в 2003-2004, а также в 2007-2008 годах, стоимость квадратного метра жилой недвижимости возрастала на четверть всего за несколько месяцев, хотя после выборов обычно наблюдалась стагнация роста цен.

Вышеприведённые факторы могут вызвать существенный рост цен в секторе недвижимости во второй половине этого года, особенно в сегменте эконом-класса. С возможностью такого сценария вполне согласен Алексей Зубец, который является руководителем центра стратегического анализа и планирования корпорации «Росгосстрах». Он считает, что неизбежный рост цен вызван ростом реальных доходов населения. К тому же, как отмечает Алексей Зубец, к московскому рынку жилья снова начинают проявлять интерес инвесторы из других регионов. Также нужно учесть и инфляцию. Принимая всё это во внимание, повышение цены квадрата на 25% не кажется Зубцу нереальным.

В то же время существуют и иные мнения. Геннадий Стерник, независимый аналитик рынка недвижимости, говорит о новой методике прогнозирования динамики цен на недвижимость, на основе которой был дан прогноз по пяти городам на ближайшие три года. В основе новой методики лежит ранее исследованная типология рынков. По этой методике, в 2008 году московская недвижимость была в «перегретом» рынке, а в 2011 году она пребывает в «растущем» рынке. Ввиду этих различий те закономерности, которые работали в 2008 году, в настоящее время не оказывают влияния.

Стерник считает, что важнейшим фактором в настоящее время является скорость роста доходов населения. Этот рост можно учесть на основе правительственного Прогноза социально-экономического положения России на предстоящие три года. Большого роста доходов правительство не обещает – реальные доходы населения будут расти на 4-4,5% в год. Исходя из этого, рост цен на недвижимость в Москве можно прогнозировать в пределах 15% в год, в Московской области, Петербурге и Владимире – от 6 до 10%, и ещё меньше в Перми. По мнению Стерника, на эту базовую кривую роста цен могут оказать влияния различные другие факторы, в том числе и предстоящие выборы. Он указывает, что в первом полугодии 2011 года роста цен на недвижимость в Москве практически не наблюдалось, поэтому прогнозируемый рост на 15% в год может оказаться преувеличенным.

Александра Кадченко, руководитель Аналитической службы МИАН, считает, что кардинальных изменений на рынке жилой недвижимости в ближайшие годы не будет. Она призывает не переоценивать роль недвижимости как инструмента инвестирования и не ожидает большого притока средств, идущих из финансовых рынков. Более вероятным, по её мнению, является сценарий постепенного развития рынка. Александра Кадченко указывает на то, что в Московском регионе растёт количество новых жилых проектов. Это способствует созданию здоровой конкуренции и ограничению роста цен на недвижимость, даже несмотря на увеличение спроса, стимулируемого развитием ипотечных программ. Кадченко считает, что несмотря на некоторое увеличение доли инвестиционных квартир, это не окажет значительного влияния на динамику цен, равно как и предстоящие выборы. Рост цен в предстоящие два-три года, по мнению Кадченко, будет сохраняться на уровне инфляции.

В компании «Инком-Недвижимость» тоже скептически относятся к возможности резкого подорожания недвижимости. В доказательство этого приводятся следующие аргументы:

1) Некорректно сравнивать текущую ситуацию с положением дел, которое было в первой половине 2008 года, когда рост цен был вызван ажиотажным спросом. В настоящее время наблюдается постоянный рост количества сделок по недвижимости (за год на 20%) при том, что цены остаются стабильными. Более того, средний уровень цены квадратного метра в рублях на вторичном рынке практически не изменился и даже немного снизился (на 0,1%, что, впрочем, находится в пределах статистической погрешности).

Если рассматривать динамику рублёвых цен по типовым предложениям, какими являются квартиры в серийных кирпичных и панельных домах, то в этом сегменте наблюдается стабильная ситуация, характеризуемая небольшим, на 0,9% ростом, что никак не свидетельствует о предстоящем значительном росте цен.

2) Инвесторы ведут себя в настоящее время совершенно иначе, чем до кризиса. Они делают вложения в отдельные удачные объекты, имеющие перспективы хорошей доходности. Это, как правило, качественные новостройки, выходящие на продажу с ценой ниже рыночной. «Вторичка» инвесторов в настоящее время интересует мало.

Такая ситуация наблюдается на рынках как первичного городского жилья, так и загородной недвижимости – спросом пользуются лишь удачные проекты. Так, за городом лишь 5% котеджных посёлков вызывают стабильный интерес у инвесторов (то есть всего лишь от 20 до 30 посёлков из 450, в которых активно продаётся недвижимость).

У инвесторов имеется также интерес к покупке ликвидной недвижимости как объекта долговременного инвестирования и сбережения средств. Но этот интерес далёк от ажиотажного спекулятивного спроса, способного взвинтить цены в краткосрочной перспективе.

На рынке есть ликвидные многоэтажки, стоимость квартир в которых за последний месяц возросла на 2-2,5%. Есть посёлки, дома в которых за полгода стали на 15% дороже. В таких посёлках за последние три месяца были совершены сотни сделок, из которых около 30% – инвестиционные.

Пресс-служба компании «Инком» заявляет, что ситуация на рынке недвижимости сейчас стабильная, но в то же время аналитики компании остерегаются делать прогнозы её развития, а спекуляции на теме якобы ожидающегося скачка цен в преддверии выборов считают необоснованными.

Алексей Вязовский, главный аналитик финансовой группы «Калита-Финанс», даёт прогноз, противоположный тому, что утверждает Олег Репченко. Он говорит, что для рынка недвижимости нельзя использовать метод прямой экстраполяции, утверждающий, что завтрашняя картина рынка будет напоминать сегодняшнюю. А сегодня рынком недвижимости управляют «перегретые спекулятивные деньги», приходящие к нам из-за рубежа ввиду того, что Федеральный Резерв США проводит сверхмягкую монетарную политику.

Такая политика не может быть вечной. Повышение процентных ставок является неизбежным, что будет вызвано необходимостью борьбы с инфляцией и избыточной ликвидностью в экономике. Показательно, что мартовская инфляция составила 5,4%, тогда как февральская – 4,9%. Поэтому Европейский центральный банк заявил о намерении ужесточить кредитно-денежную политику для борьбы с инфляцией. Этой весной Европейским центральным банком впервые с июля 2008 года было проведено повышение базовой процентной ставки на четверть процента – до 1,25%. Центральный банк России в конце апреля тоже повысил уровень процентной ставки до 8,25%.

Алексей Вязовский считает, что всё вышеперечисленное свидетельствует о конце эпохи дешёвых денег, что делает значительный рост цен на недвижимость маловероятным. По мнению Алексея Вязовского, скорее речь можно вести о стагнации, а то и о падении стоимости московской недвижимости до уровня прошлого года, то есть до 4500 долларов за квадратный метр.

Ещё резче высказались о заявлениях господина Репченко в компании «Миэль», где заявили, что прогноз о росте цены московской недвижимости на 25% за год является полной нелепостью.