На портале irn.ru 11 августа 2011 года состоялась онлайн-конференция, посвящённая проблемам долевого строительства. Затронутая тема позволила по-новому взглянуть на бедственное положение обманутых дольщиков. Отвечая на вопросы читателей, эксперты попытались дать общую оценку и масштаб ситуации, а так же указали возможные пути предотвращения проблемы, значительно увеличивающие шансы на благоприятное разрешение «квартирного вопроса». Наиболее полные ответы были предоставлены Игорем Гульевым, создателем социальной сети «Однодольщики.Ру», на собственном опыте столкнувшегося с затяжным строительством, и Мариной Маловик, заместителем генерального директора по юридическим вопросам группы компаний «Пионер».
И если, по официальной статистике Министерства регионального развития на данный момент на территории российского государства насчитывается 79 500 обманутых дольщиков, то независимая экспертиза Игоря Гульева выявила более пугающие данные: свыше 100 000 обманутых дольщиков пытаются добиться права на своё законное жильё в то время как более 1000 жилых домов остаются недостроенными.
Эксперт подчёркивает, что государство не выделяет достаточное количество средств, чтобы обеспечить жильём всех своих граждан. В результате возникает ситуация, когда страна, ежегодно вводящая в пользование свыше 50 млн. кв. м. жилья, оплачивает по государственному заказу только 30 млн. кв.м. Выходит, что более четверти всех ежегодно построенных домов возводится за счёт частного капитала, то есть на деньги дольщиков. «В итоге, получается», — говорит создатель портала «Однодольщики.Ру», — «… если вести статистику по всей стране, то каждый 15-й покупатель квартиры в новостройках – обманутый дольщик».
Любой сторонний наблюдатель сразу сможет заметить, что проблема обманутых дольщиков зачастую не решается, а откладывается в «долгий ящик». Ежегодно во все муниципальные, региональные и федеральные органы власти поступает по несколько тысяч обращений, написанных дольщики каждого недостроенного объекта. Однако этот накопившийся «снежный ком» теряется в лабиринтах бюрократического абсурда.
«Почему же столь большое количество обращений не достигают желаемого результата?», — вопрошают у эксперта, практически лишённые надежды, читатели. На что эксперт Игорь Гульев отвечает: «Зачастую в ответ приходят отписки. Но при это возникает интересная ситуация — жалоба попадает в руки того, на кого собственно и была составлена». Так и получается замкнутый круг, в котором не остаётся ничего другого, кроме как руководствоваться известной пословицей, декламирующей, что спасение утопающих – дело рук самих утопающих.
Поэтому, в борьбе за получение своего законного жилья, так важно объединение усилий всех заинтересованных дольщиков, — считает создатель социальной сети «Однодольщики.Ру». Зачастую только крайняя степень отчаянья вынуждает обманутых дольщиков выходить на улицы. Конечно, возможность таким образом добится справедливости существует, но здесь все зависит от конкретной ситуации, от решений, принятых местными властями на основании ряда, подчас случайных, факторов. Попросту говоря, благоприятное решение этого сложного вопроса на данный момент времени в большей степени зависит от удачного стечения обстоятельств, чем от неукоснимого следования букве закона.
Игорь Гульев изначально столкнулся с проблемой недостроек на собственном опыте. Пройдя через 5 долгих лет безуспешных попыток хоть чего-то добиться, перепробовав сотни различных способов борьбы с системой и ужаснувшись от масштабности и географии проблемы, он решил создать социальную сеть, которая сможет объединить усилия всех товарищей по несчастью. «Сейчас мой дом построен наполовину, а строительство заморожено уже семь лет. В моём случае главная проблема заключалась в том, что объект находится на землях Минобороны, а Минобороны – это государство в государстве», — делится во время онлайн-конференции Игорь Гульев. «После пяти лет безуспешных попыток я начал искать в Интернете информацию про то, как обстоят дела на других объектах, как другие решают такую же проблему. И ужаснулся от обнаруженного количества обманутых дольщиков. Поэтому и пришла идея — объединится».
Юрист Марина Маловик подчёркивает, что хотя законодательство и меняется – оно пока не в состоянии обеспечить гражданам должный уровень защиты. Ей вторят и специалисты аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости», считающие, что намного легче предотвратить проблему, чем постфактум пытаться отстоять свои права на жилье. Существенно сократить риски можно, но только если, изначально, самым тщательнейшим образом выбирать застройщика и проверять все, что только можно проверить.
Многих участников онлайн-конференции беспокоил следующий вопрос: «Зачастую, единственный способ вселится в собственную квартиру – это выступить дольщиком. Какие правовые нюансы необходимо знать, чтобы уберечься от возможного обмана?»
Во время консультирования Марина Маловик (ГК «Пионер») достаточно ёмко поведала о возможных схемах взаимодействия с застройщиками. «Всегда важно помнить, что на вооружении застройщиков есть множество так называемых «серых схем» покупки квартир в новостройке», — подчёркивает она. В данном случае, незнание законов не освобождает от необратимости последствий. Поэтому перед подписанием договора, необходимо всё детально продумать.
Чаще всего предлагаются следующие схемы приобретения квартир:
- заключение предварительного договора купли-продажи;
- заключение договора займа (В этом случае долг продавца считается погашенным, когда квартира передается покупателю);
- коммандитное товарищество, когда денежные средства предлагается внесии в общий, складочный капитал товарищества «на вере»;
- заключение договора простого товарищества;
- получение векселя, которым после завершения строительства можно будет оплатить приобретённое жилоепомещение;
- внесение денежных средств в ЖСК.
После глубокого ознакомления с юридической и практической стороной каждой схемы, Марина Маловик пришла к выводу, что самыми распространенными вариантами, являются: заключение предварительного договора и приобретение векселя.
Первая схема, по сути, является договором на заключение договора. В предварительном договоре указываются условия получения квартиры и указывается ожидаемая дата заключения основного договора, полная стоимостьквартиры и основные технические характеристики.
Особенностью же второго варианта состоит в том, что клиент за свои деньги, предположительно покрывающие стоимость квартиры, приобретает вексель. А после завершения строительства он может поменять его на новую квартиру в новостройке.
Однако Игорь Гульев предупреждает: «И в первом, и во втором случае есть риск остаться и без квартиры, и без денег».
Самым защищённым, с юридической стороны, способом приобретения квартиры для дольщика, по мнению Марины Маловик, считается договор долевого участия (ДДУ). Этот договор оберегает дольщиков от довольно частой, в былые времена, практики многократной продажи одной и той же квартиры. Благодаря 214-ФЗ застройщик не имеет права привлекать денежные средства участников долевого строительства пока не получит разрешение на строительство, проектную декларацию и не пройдёт государственной регистрации прав собственности или аренды на земельный участок. К тому же важно помнить, что договор считается заключённым только после государственной регистрации.
По закону ДДУ, застройщик несёт правовую ответственность за срыв сроков строительства. «Важным моментом», — считает юрист Марина Маловик, — «является то, что дольщик имеет право на одностороннее расторжение договора, в случае срыва сроков строительства». Прежде всего, застройщику вменяется в течение 20 рабочих дней со дня расторжения договора не только возвратить дольщику все деньги, уплаченные им по договору, но и заплатить проценты.
Марина Маловик поясняет: «Проценты считываются с застройщика за использование полученных денег согласно установленным государством квотам. При чём для физических лиц все выплаты по процентам осуществляются в двойном размере. В среднем же застройщик должен будет заплатить около 20% от общей суммы денежного взноса за каждый последовавший, после подписания договора, год».
Несмотря на существование закона, регулирующего дольное строительство, до сих пор дольщики попадают на удочку юрких обманщиков, действующих в обход закона. Игорь Гульев, создатель «Однодольщики.Ру» подчёркивает, что особо рискованной для дольщика является схема, по которой строительные компании создают на объекте ЖСК (жилищно-строительный кооператив). В этом случае человек, желающий приобрести квартиру, платит в ЖСК взнос. Этот взнос, теоретически, гарантирует право на получение квартиры в будущем, однако на практике, зачастую, оборачивается горько разочаровывающим миражом. Ведь деятельность ЖСК не регулируется 214-ФЗ».
Защита интересов дольщика не всегда возможна. Прежде всего, это связано с относительной молодостью закона ДДУ, несовершенной судебной практикой, а так же развитой коррупцией. Поэтому на данный момент развития законодательства, никто не может гарантировать, что начатое, и находящееся под действием закона, строительство будет достроено.
На вопрос: «Что же, в таком случае, сможет защитить интересу дольщика?», Игорь Гульев ответил: «Только строгий контроль над застройщиками». Ведь пока не будет создана полноценная система контроля над строительной отраслью, изменения отдельных законов ничего не дадут. Во время онлайн-конференции Игорем Гульевым были озвучены некоторые тезисы законопроекта, разработанного заинтересованной командой движения «Однодольщики». Полный текст законопроекта будет в скором времени предоставлен депутатам и общественности, а на конференции было предложено начать регулировать деятельности инвесторов и застройщиков, ввести аттестацию руководителей строительных организаций. Было озвучено важное предложение – обязать, до заключения договора, раскрывать всю, касающуюся дела, информацию об учредителях и финансовом состоянии инвестиционно-строительных организаций и многое другое. И хотя некоторые предложения дольщиков уже частично воплощены в жизнь, юрист Марина Маловик не отрицает, что на данный момент законодательство в этой сфере гражданского строительства развито явно не достаточно, и нуждается в проведении серьёзных реформ.
Впрочем, о будущем дольного строительства Марина Маловик отзывается достаточно оптимистично. По её мнению это только вопрос времени, когда в России сформируется прозрачный строительный рынок с чёткими и ясными правилами. Решение проблемы недостроек не стоит на месте. За последнее время, в регулирующие дольное строительство, законопроекты было внесено много прогрессивных поправок.
Например, с 15 августа 2011 года вступили в силу поправки к Закону «О несостоятельности» (банкротстве). Внесённые изменения должны суметь защитить права дольщика, в случае если застройщик признает себя банкротом. Прописанные в законе нюансы радикально меняют разрешение острой конфликтной ситуации, всегда возникающей в случае банкротства компании-застройщика. Принятый закон не может считаться панацеей, однако впервые была предпринята попытка прописать все сделки, используемые застройщиками для привлечения финансов, необходимых для строительства.
Большим плюсом закона является то, что дольщиков передвинули из конца вверх очереди кредиторов, ожидающих возврата денег. Хотя внесённое изменение существенно облегчает участникам дольного строительства получение денег, такой вариант устраивает далеко не многих. В основном причиной недовольства является некое обесценивание денег. Говоря словами Игоря Гульева: «Большинство из обманутых дольщиков приобретали квартиры много лет назад. Те деньги, что тогда были вложены в строительство, совершенно несоизмеримы с нынешними ценами».
В законе «О несостоятельности» была сделана попытка предложить несколько альтернативных вариантов решения проблемы недостроек. Согласно первому варианту недостроенное жильё продаётся другому застройщику, который несёт ответственность за предоставление квартир по всем подписанным договорам. И хотя такой вариант с виду кажется достаточно реальным, на деле же он вряд ли осуществим. Поскольку инвесторы не станут вкладывать средства в постройку изначально нерентабельных зданий.
Второй вариант может быть предпочтительным для активных дольщиков. Он предусматривает принудительную передачу всех прав застройщика на недостроенный объект. Однако, существенным минусом является то, что дольщикам предлагается кооперироваться и самостоятельно достраивать своё жильё. Именно эта сторона закона была неоднозначно воспринята и вызвала бурю негодования у движения «Однодольщики.Ру». Ведь, по сути, таким образом, государство просто самоустранилось и переложило груз ответственности, за решение проблемы строительства жилья, на плечи дольщиков.
Зачастую, многие россияне могут приобрести жильё только посредством дольного строительства. Поэтому крайне важно максимально обезопасить себя от возможного риска при покупке квартиры в новостройке и найти надёжного застройщика.
Прежде всего, Марина Маловик, юрист из ГК «Пионер», рекомендует проверить комплектацию правоустанавливающих и разрешительных документов застройщика. В комплект должны входить документы на землю, инвестиционный контракт со всеми дополнительными соглашениями, градостроительный план земельного участка, разрешение не только на само строительство, но и ввод объекта в эксплуатацию и др. Юрист подчёркивает, что очень важно делать нотариально заверенные копии всех вышеуказанных документов. Впоследствии такая предусмотрительность поможет во время судебного разбирательства.
К тому же, советует Марина Маловик, не лишним будет воспользоваться услугами «сарафанного радио», а так же выяснить какую репутацию наработал застройщик в органах государственной власти. Поскольку большинство жалоб проходит непосредственно через них, то кому как не чиновникам, будет известна вся подноготная застройщиков. И, конечно же, не стоит подписывать договор без предварительной консультации с юристом. Подобные меры предосторожности не могут полностью застраховать от обмана, но хотя бы сводят возможные риски к минимуму.
Игорь Гульев, создатель социальной сети «Однодольщики.Ру», обращается ко всем, ставшим жертвами подобных махинаций, с пожеланием: «Не оставайтесь в стороне. Ведь, несмотря на то, что только в одной Москве на сегодняшний момент насчитывается свыше 35 000 обманутых дольщиков, многие люди просто отсиживаются дома. Они не принимают участия в наших акциях по привлечению внимания общественности, не отстаивают свои права. Будто ждут манны небесной». В России до сих пор существует проблема обманутых дольщиков только потому, что удобная и привычная для многих позиция «моя хата с краю – ничего не знаю» идёт на пользу только нечестным «на руку» застройщикам. Если бы все дольщики объединились воедино и начали совместно противостоять мошенникам, то государство уже давно перестало бы затягивать с решением проблемы обманутых дольщиков.
Существующие законы (ДДУ, 214-ФЗ) не могут в полной мере гарантировать участникам долевого строительства 100% получения жилья. И хотя законодательная база до сих пор остаётся слишком слабой, имеет множество прорех, через которые мошенники прокладывают множество обходных путей, на сегодняшний день уже были внесены некоторые существенные поправки, призванные улучшить правовое регулирование данного вопроса. Однако всем, решившимся приобрести жильё посредством дольного строительства, следует помнить, что каждый человек кузнец своего счастья. Поэтому жизненно необходимо, перед заключением дольных договоров, получить консультацию профессионального юриста и тысячу раз перепроверить пакет документов, предоставляемых застройщиком.
Не смотря на то, что, в данный момент времени, государство не способно обеспечить полную правовую защиту, крайне важными остаются активные действия по привлечению к проблеме недостроек внимания широкой общественности. Только инициатива дольщиков поможет изменить сложившуюся в России ситуации, сократить количество недостроек и заставить строительные компании, до заключения дольных договоров, тщательнее просчитывать рентабельность будущего строительства.
0 commentsвернуться к тексту новости
Добавление комментария
Комментарии могут оставлять только зарегистрированные пользователи.